domingo, 3 de febrero de 2013

¿Cómo calcular el precio de un piso?

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La ley de la oferta y la demanda marca los precios de los bienes y servicios que podemos adquirir o contratar. Sin embargo, en un mercado estrecho o de pocas operaciones como es en estos momentos el inmobiliario, los precios saltan de forma abrupta de unas compras a otras y no se crean estándares o parámetros reales que sirvan de referencia para nuevas operaciones ¿Cómo calcular entonces el precio 'real' de un piso?

Bien, existe una forma de estimar el precio de mercado de un inmueble a través de otro mercado más flexible (que recoge rápidamente los cambios en la oferta y la demanda) y que -a la vez- es más líquido. Esto es, que genera más operaciones (lo que permite a su vez que los precios se ajusten más a la realidad). Este mercado es el del alquiler. Pero, ¿Cómo trasladamos los precios del mercado de alquiler al de compraventa para crearnos esas referencias en el valor de los activos? Pues con algo parecido a las 'cuentas de la vieja'.

Básicamente, necesitamos saber de la forma más exacta posible el precio que se paga por el alquiler de un piso como el que queremos tasar (zona, metros, situación del inmueble, extras, etc.). Cuanto más ajustemos este precio de partida, mejor podremos calcular el valor del activo.

A partir de ese precio sólo hay que multiplicar la cifra por doce meses y por tantos años como estemos dispuestos a pagar por el piso. La hipoteca media en España para el INE (Instituto Nacional de Estadística) es de veinte años, pero podemos calcular también a 25.

Sin embargo, todos estamos dispuestos a pagar más por una casa en propiedad que por una en alquiler. Por eso, los hipotecados pagamos una prima. Al precio que tienes calculado del coste de un supuesto alquiler a veinte años tienes que sumarle una prima del 30% aproximadamente. Más o menos, si pagas 600 euros mensuales por un alquiler podrías aceptar 800 euros por comprar la casa (Ojo, intereses aparte, que eso es otro asunto).

Puestos a ajustar más el precio del inmueble, debes estimar la inflación. Tu alquiler no permanecerá estable en los próximos veinte años. Sufrirá cada año una subida conforme se mueva la inflación. En estos momentos es del 2%, lo que implica una subida de dos puntos porcentuales tu segundo año y sobre ese nuevo total, dos puntos porcentuales más el tercero. El cálculo se complica, cierto, pero se ajusta más a la realidad.

Por ejemplo: Alquiler mensual primer año 600 euros/mes para un total de 7.200 euros/año. La inflación aplicada del 2% sobre el total (144 euros anuales) supone pagar ya unos 7.344 euros/año por el segundo año. Para que nos entendamos, más o menos el cálculo para veinte años es de unos 3.000 euros más.

Con esas cuentas deberías acercarte al precio razonable del piso que te interesa. Precio de alquiler x doce meses x veinte o veinticinco años + 30% prima de compra + inflación estimada. Espero que os resulte útil.

Sin embargo, si estás en estas lides, no dejes de leer este post antes de nada:

¿Por qué no deberías comprarte un piso ahora?

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